Treinta y siete de cada 100 colombianos viven en una casa o en un apartamento en alquiler, según el Dane, y aún hay muchas personas que prefieren contratar directamente, sin la intervención de una inmobiliaria.
 

Esta tendencia en alza obliga a tomar algunas medidas para hacer más llevadero el proceso, en un mercado cada vez más dinámico en las principales ciudades. 
 

El caso más relevante es el de Bogotá, donde el año pasado 48,4 por ciento reportó que habitaba en arriendo o subarriendo, frente al 46,2 del 2014. Con este entorno, en el que se asumen algunos riesgos, vale la pena tener en cuenta algunas recomendaciones. 
 

El contrato 
 

La Ley 820 del 2003 establece que el arrendamiento debe estar respaldado por un contrato entre las partes; puede ser verbal o escrito, pero debe cumplir algunas condiciones. 
 

En el primer caso es importante recordar un dato del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), en el que advierte que 62,8 por ciento de los negocios en Colombia son de ese tipo. En este caso, conocer al inquilino puede ofrecer algo de garantía. 
 

Sin embargo, es mejor pactar todo por escrito y tener las reglas claras. 
 

Si el inmueble está en el régimen de propiedad horizontal, el inquilino debe recibir un documento con la norma. 
 

Por otra parte, hay que entender que con la firma del contrato también se adquieren compromisos: mantener la vivienda en buen estado y, en dado caso, hacer reparaciones si el inquilino no es responsable de los daños. En el caso del contrato directo, sin inmobiliaria, el arrendador tiene que asumir esos arreglos. 
 

Por eso, se recomienda hacer mantenimientos preventivos y estar atentos de cualquier irregularidad. 
 

Canon 
 

El precio será acordado entre las partes, pero no puede exceder el uno por ciento del valor comercial del inmueble. 
 

Como es una negociación directa se aconseja mirar cómo están los valores en la zona elegida. Por otro lado, cuando el arrendador reciba los pagos deberá expedir comprobantes en los que estén la fecha, el valor y el periodo al que corresponden. 
 

Además, el aumento del canon se hará solo cada doce meses. Por ejemplo, si el contrato se firmó en mayo del 2015, el ajuste se hará en mayo del 2016, según el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año pasado. En el 2016, el alza fue de 6,77 por ciento. 
 

Aseguramiento 
 

En el mercado inmobiliario hay empresas que aseguran el inmueble en caso de daños. 
 

Las afianzadoras son una alternativa, ya que actúan como garantes sobre estos contratos, ofrecen asesoría y hacen perfiles de riesgo de los inquilinos. Igualmente, están las aseguradoras, que históricamente han sido garantes para las partes. 
 

Para reducir la incertidumbre sobre la capacidad de pago del arrendatario, el arrendador puede solicitarle un certificado laboral; aunque no garantiza el cumplimiento en el pago, por lo menos permite saber que si puede asumir la obligación. 
 

Finalmente, vale recordar que el arrendador no puede exigir depósitos para asegurarse en caso de incumplimiento u otra clase de cauciones (hipoteca sobre los bienes inmuebles que tenga el inquilino).
 

Hay que agilizar la restitución de los inmuebles
 

En caso de que el inquilino esté en mora con el pago y se desee terminar el contrato bajo las condiciones de la Ley 820, tendrá que acudir a la justicia ordinaria para exigir la restitución de la vivienda y la cancelación del monto adeudado. 
 

Sin embargo, es mejor llegar a un acuerdo sin esta intermediación, pues dichos procesos duran mucho por la congestión en el sistema; además, tienen un alto costo económico. 
 

Tampoco es recomendable desalojar a alguien a la fuerza. El arrendador no puede hacer justicia por su cuenta (es ilegal). Para esto se recurre a un juez o se concilia con la parte.
 

Documentación
 

Vale la pena también tener en cuenta que actualmente a quien arrienda directamente no se le exige una matrícula ni registro, como sí se hace con las inmobiliarias (Decreto 51 del 2004); sin embargo, gremios trabajan para ello. No obstante, no lo exime de tener al día el certificado de Tradición y Libertad libre de gravámenes, y contar con la cédula catastral y el pago de impuestos (como el predial). 
 

El contrato de arrendamiento para vivienda urbana, sea verbal o escrito, debe especificar: nombre e identificación de las partes, identificación del inmueble, especificación de qué parte se arrienda (zonas y servicios compartidos), precio y forma de pago, duración del contrato y designación de la parte contratante, a cuyo cargo esté el pago de los servicios públicos, entre otros.

 

Fuente: Jaime Vera Jaramillo/Economía y Negocios EL TIEMPO