El señor Germán Rodríguez manifiesta que en su edificio la fachada posterior colinda con un parque y los propietarios ampliaron sin permiso.

Caso

Los apartamentos del primer piso -establecidos en los planos, en el reglamento de propiedad horizontal y en los certificados de libertad como áreas libres exteriores de patio- tienen el carácter de privados, pero forman parte de la fachada.

Los primeros propietarios de estos inmuebles ampliaron el área construida sin autorización de la asamblea y sin contar con la licencia.

Este problema del que han sido víctimas los dueños del edificio, especialmente los del segundo piso, ha sido tratado varias veces sin solución.

Rodríguez comenta que algunos abogados argumentan que los actuales propietarios (sin importar que realizaran la obra o no) son responsables por haber recibido con esta irregularidad.

Agrega, además, que se daña la fachada y la estética del edificio y que los techos permanecen en constante desaseo y pregunta: ¿Solo se requiere la aprobación de la asamblea para estas ampliaciones? ¿Es necesario obtener la licencia? El consultante agrega que no sabe si no sabe los copropietarios aún pueden reclamar por esta ilegalidad y qué se puede hacer para lograr que se restituya la construcción original pues el edificio tiene más de 20 años de construido y las obras 12. ¿Si se ordena la demolición, los dueños pueden demandar al edificio o al vendedor? Y es que alguno de los propietarios ha afirmado que son galpones construidos en un edificio clasificado como Estrato 5.

Respuesta. Si tal como lo explica el lector, la zona referida figura como área libre privada para patio en los planos, en el reglamento de propiedad horizontal y -en consecuencia- en los datos de los folios de matrícula inmobiliaria de los apartamentos de primer piso, las ampliaciones realizadas desde hace 12 años son ilegales y estarían violando las normas urbanísticas exigidas desde la época de la construcción.

Así, la alteración de la fachada y la función primordial de los patios con respecto a los demás apartamentos haría necesaria la licencia de reforma y ampliación, y la aprobación de la asamblea (más aún si se trataba de un bien privado que en principio no la requería).

De todas formas, la situación se debe analizar con más detenimiento; en primer término para que se obtengan las licencias de ampliación y modificación en caso de que las normas urbanísticas lo permitan, lo que obligaría a reformar los planos, el cuadro de áreas y el reglamento de propiedad horizontal, pues se ampliaría el área construida de los apartamentos que figuran con patios y -por lo tanto- el coeficiente.

En todo caso esta reforma del reglamento requiere aprobación de la asamblea y quórum calificado. Al darle ese visto bueno se tendría en cuenta el tiempo transcurrido y el hecho de que los demás propietarios aceptaron tácitamente esta situación durante tanto tiempo, aunque, como lo mencionaron otros abogados, esto no libra la responsabilidad por la trasgresión de la norma.

En caso de que no se logre la aprobación, el caso se deberá presentar ante un Centro de Conciliación y Arbitraje. Si tampoco hay respuesta afirmativa, tocará acudir al juez civil municipal quien decidirá el conflicto. Como las acciones policivas ya prescribieron y, por lo tanto, no podrán imponerse sanciones urbanísticas de demolición o multas, solo se podrá intentar que el edificio quede como aparece en los documentos que respaldan su construcción.